Programme

Logement

Les propositions de Rafik Smati


Les performances en termes de logement en France sont mauvaises et ne font que se dégrader. Selon l’INSEE, nous comptons environ 700 000 personnes en situation de non-logement (SDF ou en refuge, hébergement de fortune, squatte) et 2 400 000 personnes en situation de mal logement (surface inadaptée et/ou très grande vétusté). Près de trois Français sur dix ont été confrontés à des difficultés de logement au cours des trois dernières années, dues à l’inconfort ou au surpeuplement. La Fondation Abbé Pierre estime quant à elle que quatre millions de personnes sont mal logées en France.

Trouver un logement décent est devenu de plus en plus difficile, et de plus en plus cher. Le taux d’effort pour se loger des ménages se détériore avec le temps et avec la faiblesse des revenus : il est ainsi passé de 27,3 % en 2002 à 36,6 % en 2013 pour le quart des Français aux revenus les plus modestes. Toujours selon l’INSEE, l’indice du prix du logement corrigé du revenu des ménages a bondi de 80 % en moyenne en France entre 1997 et aujourd’hui, et de 170 % pour la ville de Paris.

Cette situation est particulièrement dramatique pour les familles aux faibles revenus et celles qui n’ont pas eu la possibilité d’acquérir un bien avant l’emballement des prix. Le logement social ne parvient pas à résorber la crise du logement et à offrir un habitat à prix réduit à ces concitoyens. Depuis plus de 20 ans, la presse mentionne régulièrement une liste d’attente supérieure à 1 million de foyers pour un parc social de plus de 5 millions d’unités. Le délai d’attente pour un logement social en Ile-de-France est ainsi actuellement de presque 3 ans.

La construction de logements neufs n’arrive pas non plus à résorber l’écart entre l’offre et la demande. Leur nombre, que ce soit pour des logements sociaux ou pour le parc privé, reste systématiquement en-deçà des besoins et objectifs annoncés par le gouvernement. De plus, ces logements neufs sont décriés, puisque la majorité des Français estime que l’architecture contemporaine n’est pas conçue pour durer et qu’elle n’est pas à la hauteur de celle du passé. Seuls points objectivement positifs, le confort thermique et acoustique ainsi que l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite se sont considérablement améliorés.

Cette situation de prix incontrôlés et de pénurie de logements est encore plus accrue dans les grandes métropoles. A contrario, les petites villes et les zones rurales se voient inexorablement dépérir. Les jeunes s’en vont pour leurs études, pour trouver du travail ou pour bénéficier des services de base qui n’existent plus dans cette France périphérique alors que le logement et le foncier y sont plus abondants et moins chers. Cette France qui se dépeuple n’arrive pas à retenir les jeunes en âge de travailler faute de perspectives professionnelles.

Pourtant, les dispositifs en faveur du logement et de la construction sont pléthoriques et se succèdent : aides directes aux personnes (allocations diverses, logements sociaux, logements étudiants, etc.), aides indirectes (prêts à taux 0, « 1 % logement », etc.), dispositifs fiscaux d’aides à la pierre (Pinel, Malraux, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, etc.) et incitations légales à la construction de logements sociaux (sanctions contre les communes récalcitrantes à respecter leurs quotas, obligations de logements sociaux dans les programmes neufs de promoteurs). La dépense publique totale consacrée au logement pèse ainsi plus de 47 milliards d’euros en 2018, soit 2 % du PIB du pays. La France a donc la plus forte contribution publique pour le logement parmi les pays européens, dont la moyenne est de 1,0 %. Elle a également la plus forte proportion de logements sociaux, à 17 % contre une moyenne de 8,6 % en Europe.

Concernant la politique de la ville, le constat est le même : l’État n’a eu de cesse d’y consacrer des montants faramineux pour éviter la ghettoïsation des quartiers. Les banlieues et les zones dites sensibles, systématiquement présentées dans la presse et les discours politiques comme des zones défavorisées et abandonnées par l’Etat, ont en réalité fait l’objet d’un investissement massif comme aucun autre territoire. On estime ainsi que c’est plus de 100 milliards d’euros au total qui ont été dépensés pour la politique de la ville ces trente dernières années. Rien que la rénovation urbaine des quartiers prioritaires, jugée comme « le plus grand chantier de notre Histoire » par son principal initiateur Jean-Louis Borloo, aura coûté 48 milliards entre 2005 et 2015. Cet investissement pharaonique interroge, quand on sait que dans le même temps l’Etat s’est désengagé des services publics de base dans les petites villes et les zones rurales de la « France périphérique », alors que celles-ci ne bénéficient en rien du dynamisme économique des métropoles.

La France est donc le pays d’Europe qui consacre la plus grande part de son budget au logement et à la ville et, pourtant, malgré cet effort, elle a un des indices parmi les plus élevés de prix du logement rapporté au revenu des ménages et une situation hors de contrôle dans les banlieues. Manifestement, il est urgent de changer de paradigme et de déceler les problèmes structuraux que ces politiques ne peuvent pas résoudre.

La cause principale du désastre du coût du logement est de très loin l’explosion du coût du foncier, qui a augmenté 6 fois plus vite que les revenus des ménages d’après l’INSEE, alors que le coût de construction a, quant à lui, très peu augmenté, à peu près comme l’inflation.

Cette explosion du coût du foncier est liée à sa raréfaction qui est pourtant totalement artificielle : la France n’est pas un pays dense, elle l’est deux fois moins que l’Italie, trois fois moins que l’Allemagne et quatre fois moins que la Belgique ou les Pays-Bas. Si le foncier est rare en France, c’est qu’un terrain y est en réalité très difficilement constructible. La loi d’orientation foncière (LOF) de 1967 renforcée par la loi SRU de 1999 et les lois Grenelle I et II ont considérablement réduit la possibilité pour les maires d’ouvrir du foncier constructible et ont, au contraire, renforcé les capacités de blocage de ceux qui y voient un intérêt.

Quand un terrain est enfin devenu constructible, obtenir une autorisation d’urbanisme est un parcours du combattant. Ce système encourage mécaniquement le fait du prince et la corruption ou la prise illégale d’intérêts des élus qui les délivrent, comme le démontrent régulièrement les articles de presse à ce sujet. On ne peut que constater, d’abord avec les grands ensembles puis avec l’architecture consécutive aux lois d’orientation foncière, que l’Etat interventionniste arrive moins bien à faire que l’urbanisme du passé. Or, cet urbanisme et cette architecture urbaine traditionnels se sont fait jusqu’au milieu du XIXe siècle avec presque aucune intervention des pouvoirs publics, et le plus souvent par des consensus et décisions ultra-locaux.

Quant au phénomène d’étalement urbain, une étude plus approfondie montre qu’il n’est pas aussi effrayant que ce que les médias et les politiques affirment régulièrement. Quand on analyse par satellite (système CORINE LAND COVER en France et NUTS en Europe), on trouve des chiffres deux fois moins élevés que via le système pré-satellitaire Teruti toujours utilisé par l’Etat. Ainsi, selon ces systèmes, l’artificialisation actuelle des sols en France n’est que de 5,5 % (contre 9 % « mesuré » par Teruti) et le rythme d’artificialisation observé est équivalent à un département tous les 20 à 25 ans (contre 1 tous les 8 à 10 ans pour Teruti). Une projection en 2100 sur cette base satellitaire montre que, même sous des hypothèses d’accroissement fort de la population, l'artificialisation restera nettement inférieure à 10 % du territoire.

Par conséquent, faire peur avec le « risque de bétonnage » de la France est infondé. Si l’étalement urbain est une réalité, son ampleur est donc très largement exagérée et aucun des supposés inconvénients (obstacle à la biodiversité, imperméabilisation des sols, hausse des émissions de gaz à effet de serre) imputés à l’expansion des agglomérations par habitat individuel, versus la densification urbaine, ne résiste en réalité à un examen détaillé. En revanche, les conséquences de la lutte dogmatique contre ce phénomène sont dramatiques : la hausse des prix du logement au-delà des capacités des ménages modestes.

La deuxième cause de la rareté du logement est à chercher dans le droit qui est défavorable aux propriétaires et aux investisseurs. Comme il est difficile de se loger, et donc de retrouver un logement quand on en quitte un, les politiques publiques ont cherché légitimement à protéger les locataires en situation de faiblesse face aux bailleurs. Ainsi, les procédures d’expulsion ont été rendues très compliquées. De plus, l’augmentation des loyers est encadrée nationalement et les villes les plus tendues ont mis en place un encadrement strict en fonction des localisations. Enfin, la fiscalité qui pèse sur ces revenus est la plus lourde de tous les investissements possibles. Partant d’un bon sentiment, cette politique provoque malheureusement le contraire de l’effet recherché et des effets pervers pires encore que ceux qu’elle prétend corriger. En augmentant les risques pour les loueurs et en limitant la rentabilité de leurs investissements, elle les pousse à investir ailleurs que dans la pierre ou à ne pas mettre en location leurs biens.

La première conséquence est que l’investissement locatif demeure toujours trop faible pour atteindre les objectifs de construction de logements, et ce, malgré toutes les tentatives d’incitations fiscales de l’Etat.

La deuxième est que les propriétaires ayant remboursé leur emprunt ou n’ayant pas besoin d’un revenu rechignent à mettre sur le marché leurs logements vacants par peur d’un locataire indélicat. Selon les dernières données de l’INSEE, 8,5 % des 36,6 millions de logements en France sont vides, soit 3,1 millions. Des taux de vacance très élevés sont ainsi observés dans certaines grandes villes très tendues comme Paris (8,3 % en 2016), Lyon (8,2 %) ou Lille (9,1 %).

La troisième conséquence est le comportement des propriétaires qui ont absolument besoin des revenus de leurs loyers, pour rembourser un emprunt ou pour compléter une faible retraite. Pour eux, tomber sur un mauvais payeur serait se mettre dans une situation personnelle dramatique. Face à ce risque et à l’impossibilité de l’expulser, ils exigent de plus en plus de garanties aux candidats à la location afin de s’assurer de leur solvabilité. A cause de l’impossibilité d’expulser une minorité de mauvais payeurs, pas toujours les plus modestes, de bons payeurs n’ont pas accès au marché privé de logements, car la nécessité d’un garant et de justifier de leurs revenus les excluent de fait.

Il y a donc urgence à changer de paradigme : plutôt que de chercher à compenser l’absence de logements privés bon marché induit par la rareté du foncier et la surprotection des locataires sans parvenir à aider tout le monde de manière équitable, il serait préférable de laisser un marché moins entravé rendre le logement privé abordable pour tous. Quant à la politique de la ville, elle est basée depuis plus de 40 ans sur un postulat idéologique qui semble pavé des meilleures intentions. Il considère que les problèmes sociaux, de violence et d’intégration des banlieues ne sont pas imputables aux individus, mais à la société française qui ne leur a pas donné les mêmes opportunités, équipements et infrastructures qu’aux autres. Or, il y a désormais dans ces quartiers objectivement plus d’opportunités économiques par l’insertion dans une métropole et ses services publics, par l’engagement de l’Etat lié à la politique de la ville, que dans la France périphérique qui, en dépit d’un très fort taux de chômage dans bien des cas, n’est jamais le théâtre des flambées de violence qu’on voit régulièrement dans les banlieues. La France des oubliés n’est donc pas celle qu’on croit : la Seine-Saint-Denis, qu’on décrit comme le département le plus défavorisé de France, est en réalité le 15e département le plus riche du pays selon l’INSEE, loin devant le Cantal, l’Ardèche ou la Creuse.

Chez Objectif France, nous croyons que le problème des banlieues ne se résoudra en aucun cas par la politique de la ville, mais au contraire par la présence accrue d’un Etat régalien très fort dans les domaines de la Police et la Justice, mais également dans le domaine de l’Education. Objectif France prône donc un rééquilibrage sans précédent de l’engagement de l’Etat au profit des petites villes et des zones rurales, en encourageant une décentralisation et une dédensification des grandes métropoles afin de voir émerger un réseau de villes moyennes dynamiques, tant économiquement que démographiquement, à l’image de l’Allemagne ou de la Suisse.

Le programme d’Objectif France pour la ville et le logement s’inscrit ainsi de manière cohérente dans son ADN de liberté, de responsabilité, de subsidiarité et d’équité afin de répondre aux enjeux suivants :

Rendre le logement abordable pour tous par l’augmentation massive de l’offre disponible via la libération du foncier ;
Diminuer les inégalités entre ceux disposant ou héritant d’un capital et ceux n’ayant pas cette chance ;
Laisser à chaque foyer la liberté de déterminer lui-même où et comment il veut habiter ;
Permettre aux ménages les plus modestes d’échapper aux phénomènes de ghettoïsation et à ses violences, au communautarisme et à l'assignation à résidence induits par la politique des logements sociaux ;
Revenir à la philosophie des droits de l’Homme, en particulier l’article 17 de la déclaration éponyme de 1789 qui stipule que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » ;
Revenir aux bases de l’urbanisme, sans planification générale et arbitraire par le haut, mais mû par des décisions et consensus locaux, ce qui a donné naissance à de magnifiques villes et villages par le passé à l’image de Venise ;
Rééquilibrer l’engagement territorial de l’Etat en faveur des zones rurales et des petites villes et arrêter d’alimenter le « tonneau des Danaïdes » à destination des banlieues.


Synthèse en 14 points clés :


Urbanisme et foncier

1 - Libération de la constructibilité du foncier. Le code de l'urbanisme actuel sera abrogé, en particulier son paradigme qui veut qu’un terrain soit par défaut inconstructible et que, lorsqu’il le devient théoriquement par décision administrative, la constructibilité réelle nécessite des autorisations de l’Etat, longues et difficiles à obtenir. Parallèlement, l’esthétique des constructions (hauteur, style, etc.) sera confiée aux habitants des quartiers concernés afin d’endiguer les dérives des promoteurs et/ou des édiles locaux (cf. infra).

Dans les aires urbaines (au sens de la définition de l’INSEE), là où se rencontrent souvent les plus grandes difficultés pour accéder au logement pour les ménages modestes, la constructibilité par défaut sera la règle.
Hors des aires urbaines, dans les petites agglomérations, villages, hameaux, tout terrain contiguë à une construction existante sera par défaut constructible, sous réserve d’être à une certaine distance d’autres bâtiments construits et à proximité d’un point de raccordement avec les voiries et réseaux maillant le territoire. Ce type de réglementation, de « constructibilité par contiguité », est appliqué dans de nombreuses agglomérations en Allemagne où il y a fait ses preuves.
En dehors de la contiguïté, les terrains restent non constructibles par défaut, ce qui inclut le littoral (maintien de la loi dédiée de 1986) et les sites patrimoniaux remarquables.

2 - Etablissement d’un principe de subsidiarité strict dans le droit de l’urbanisme.
Les échelles actuelles de décision du droit de l’urbanisme, qui pourront restreindre le droit à construire dans les zones contiguës, seront remplacées par trois échelles de décision avec des prérogatives claires.
Le niveau national fixe juste le cadre général garantissant le droit de propriété et l’effectivité des systèmes de compensation des servitudes d’urbanisme (voir ci-dessous). Les administrations de l’Etat auront de plus l’obligation d’ouvrir intégralement toutes leurs données territoriales (technico-environnementales) et de les tenir à jour pour favoriser les décisions locales (privées ou publiques).
Le niveau de l’aire urbaine au sens INSEE prévoit l'épine dorsale des infrastructures de communication physiques (routes, etc.) qui assureront la « développabilité » future du territoire, la plus optimale en fonction des besoins des populations qui s’exprimera naturellement par la liberté de constructibilité. Ce niveau de décision devra écrire les règles destinées à s’assurer que les constructions s’intégreront en sécurité et en cohérence avec l’existant. En outre, ce niveau peut déterminer à l’avance des emplacements pour des équipements publics indispensables (éducation, sport, parcs, etc.) et payer le terrain en conséquence, dont le prix sera redevenu raisonnable par la libération foncière.
Le niveau local décidera seul des règles esthétiques, d’architecture et de la manière de « remplir les trous ». Des comités locaux d’habitants d’une même co-propriété foncière (soit d’une même rue ou d’un même quartier) décideront « hyper localement » des orientations d’aménagement.

3 - Responsabilisation des collectivités sur les interdictions de constructibilité. Lorsque, pour des raisons d’utilité publique ou par décision des comités locaux, cette liberté de constructibilité doit être limitée pour une raison non listée ci-dessus, une compensation devra alors être versée au propriétaire par la collectivité ou par la communauté. Celle-ci prendra la forme d’une indemnité calculée sur le prix du terrain non grevé de servitudes, ou d’une obligation de rachat par la collectivité au prix constructible. Ce point est fondamental : plus la volonté des habitants d’une cité de se protéger de nouvelles implantations pour des raisons non essentielles sera traduite dans les règlements locaux, et plus le coût fiscal qu’ils devront supporter pour payer ces indemnités sera lourd. Un équilibre s’établira donc rapidement pour ne protéger que le nécessaire par la force de la loi.


Fiscalité

4 - Suppression des droits de mutation. Les droits de mutation sont supprimés et les frais d’acte sont fixés librement par les études notariales en transparence et en concurrence.

5 - Alignement de la fiscalité de l’immobilier sur le droit commun. Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement seront supprimés et les revenus locatifs deviendront sujets à un prélèvement forfaitaire unique à l’image de la « Flat Tax » de 30 % pour les produits financiers. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), contresens fiscal, économique et éthique (un trader parisien locataire est exempté alors qu’un agriculteur ou une grand-mère parisienne peut se retrouver imposable en débit de faibles revenus pour cause d’augmentation dans la durée de leur patrimoine foncier bâti ou non bâti), sera abrogé. Quant à la fiscalité sur la plus-value immobilière, y compris pour la résidence principale, elle sera allégée (cf. le projet Economie). L’avantage fiscal dont bénéficient les sociétés d’investissement immobilier cotées sera supprimé et ces dernières deviendront éligibles au plan d’épargne en actions (PEA).

6 - Simplification de la fiscalité locale. La taxe foncière et la taxe d’habitation seront remplacées par une seule contribution dont le calcul et les taux seront définis par les collectivités locales de façon totalement transparente en se basant uniquement sur le revenu des ménages ou le résultat des entreprises et la propriété foncière en valeur réelle (base notariale), mais avec un taux maximal encadré par la loi pour éviter la spoliation. De plus, des contributions ponctuelles pourront être mises en place à la discrétion des communes pour des services spécifiques (ramassage des ordures, aménagement etc.).


Aide au logement

7 - Remplacement de toutes les mesures d’aide au logement existantes par une aide unique et directe à la personne : le chèque logement. Toutes les politiques d’aide et de subventions au logement seront remplacées par un dispositif d’aide direct aux personnes dans la cadre des différentes composantes d’une allocation sociale unique (cf. projet Politiques et inclusion sociales) : le chèque logement. Son attribution sera automatique et son montant indexé sur le niveau de revenu, la taille de la famille et la région de résidence, indépendamment du statut de locataire ou de propriétaire. Il permettra ainsi aux ménages les plus modestes d’avoir accès au crédit pour pouvoir devenir propriétaire.

8 - Fin du logement social. Fin du statut juridique du logement social et de toutes les politiques, subventions, obligations et agences liées. Les OPH deviendront de fait automatiquement des entreprises sociales pour l’habitat (ESH). En cas de vente de leur patrimoine, les ex-OPH auront l’obligation de céder prioritairement les biens à leurs locataires dans des conditions avantageuses.

9 - Maintien des centres d’accueil et d’hébergement d’urgence. Le financement du parc d’hébergement d’urgence, géré en totalité par des tiers en France, principalement des associations, sera pérennisé afin que personne ne dorme dans la rue dans notre pays.


Relations entre locataires et loueurs

10 - Interdiction pour les bailleurs de demander aux candidats à la location autre chose que leur pièce d’identité. En contrepartie pour les bailleurs, mise en place d’un « droit de propriété opposable » avec simplification et accélération des procédures d’expulsion.


Aménagement et développement du territoire

11 - Pour encourager le rééquilibrage entre les grandes métropoles et le reste du territoire, l’engagement de l’Etat évoluera fortement. Incitation au développement économique des petites villes et des zones rurales via :

Un renforcement des mesures en faveur des zones de revitalisation rurale et des petites villes afin d’inciter à l’installation des entreprises. Le principe des zones franches sera étendu.
Un soutien renforcé de l’Etat aux Chambres de commerces et d’industrie (CCI) des zones les plus dépeuplées.

12 - Amélioration de l’accessibilité des zones rurales. Nous voulons développer de nouveaux moyens de communication physiques : axes de circulation rapides (4 voies à 110 km/h minimum), voies ferroviaires intercommunales rapides (160/180 km/h). L’objectif est de placer pratiquement chaque commune à une trentaine de minutes d’une métropole intermédiaire par les moyens de communication appropriés. En parallèle de la poursuite du Plan France Très Haut Débit visant à donner accès à la fibre à 80 % des logements en France, déployer la 5G de façon massive afin de pouvoir couvrir 95 % du territoire sous 5 ans.

13 - De nouvelles obligations de services de base pour toutes les villes intermédiaires. Il sera nécessaire de rétablir les services de base qui ont été progressivement abandonnés dans les petites villes et intermédiaires, et ce, en privilégiant les synergies public-privé à l’image de La Poste et ses points relais. Pour cela, un plan concerté entre l’Etat, les collectivités et les entreprises privées sera lancé en vue de rendre accessible à une trentaine de minutes maximum les principaux services publics et administratifs. Cela sera d’autant réalisable que le projet d’Objectif France prévoit la fusion de nombreuses communes afin qu’elles soient viables, en contrepartie de la suppression de l’intercommunalité (les EPCI), 19 000 d’entre elles sur 36 000 ne dépassant pas 500 habitants (cf. projet de Réforme de l’action publique).

14 - Fin de la « politique de la ville ». Le corollaire de ce réengagement de l’Etat en faveur des petites villes et des zones rurales est de mettre fin sans délai au « tonneau des Danaïdes » que représente la politique de la ville en faveur des banlieues.


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